这些年，法拍房因为价格比市场价低不少，成了很多人眼里的 “香饽饽”，总想着能靠它 “捡个漏”，可实际上，这背后藏着的陷阱可能让你从 “捡漏” 变成 “踩坑”，最后落得血本无归的下场。今天我就结合几个真实发生的案例，给大家拆解法拍房的五大风险，好好讲讲法院在这些案子里的裁判逻辑，把避坑指南全给你说明白。
一、产权瑕疵风险：你可能买了个 “假房子”
1. 无证房：竞拍一时爽，过户火葬场
（2021）京民申 5287 号案件里，顺鑫公司花 75 万元竞拍了一套房产，可因为拍卖的时候法院已经明确说了这套房子 “没有产权证”，最后法院认定顺鑫公司是 “明知有风险还参拍”，所以没办法取得房子的所有权。法院的观点很明确：竞拍人明知道产权有瑕疵还去参加竞拍，那产生的后果就得自己承担！
根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第四条，要是房产涉及到多重抵押，或者有工程款优先权的情况，那买受人的权利可能直接就 “打水漂” 了。
所以实务中要特别提醒大家，一定要仔细核查《拍卖公告》里写的 “产权证是否齐全”，可别被低价冲昏了头脑，不然到时候过户过不了，哭都来不及。
2. 恶意串通：你以为的 “便宜”，可能是别人设的局
某汽车公司诉某科技公司买卖合同纠纷案中，有竞买人利用关联公司来抬高价格，法院认定这种行为构成了恶意串通，最后撤销了这次拍卖。法院直言：在司法拍卖里，申请人参与竞买虽然是合法的，但要是故意哄抬价格，损害了别人的利益，那就是违法的！这一点在《最高人民法院关于发布第 23 批指导性案例的通知》第二条里也有明确规定。
说个血泪教训，大家在拍卖现场要是遇到 “神秘加价人”，可要提高警惕，必要的时候可以申请调取竞买记录，看看是不是有人在背后搞小动作。
二、租赁权风险：房子到手却住不进去？
1. 买卖不破租赁：租客才是 “真房东”
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第 119 条规定，租赁合同在产权转移之后仍然有效。
（2020）粤 0192 民初 27426 号案件中，有套房产因为存在 20 年的 “长租约”，买受人就算打赢了官司也没办法入住，最后没办法，只能补偿租客一百万元，人家才愿意腾房。法院的观点是：真实的租赁关系是受法律保护的，想要强制腾退，还得另外起诉。
2. 虚构租赁：原房主的 “最后挣扎”
有个案件里，被执行人伪造了一份 20 年的租赁合同，还把日期往前签，买受人花了 3 年时间通过诉讼才把这份合同撤销掉。
这就给大家提了个避坑攻略，竞拍的时候一定要要求法院到现场去调查租赁的真实性，好好核查水电费缴纳记录、物业登记这些客观证据，别让原房主的小把戏得逞。
三、购房资格风险：拍到了房，却过不了户
1. 限购城市：资格审核是生死线
北京某法院有明文规定：买受人必须先通过住建部门的资格审核，不然的话，拍卖就是无效的。《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第五条更明确：就算流拍之后 “以房抵债”，也需要有购房资格。
有个惨痛的案例，上海一个买家花了上千万拍了套豪宅，结果因为社保没交满 5 年，没办法过户，连 100 万的保证金都被没收了，这损失可太大了。
2. 税费陷阱：隐形成本可能超房价
有套法拍房标价 300 万元，可需要补交的土地增值税、滞纳金等等加起来有 180 万元，买受人当时就懵了，直呼 “买得起却养不起”。
法院在这种事情上的态度是：如果拍卖公告里没有明确提示税费的情况，买受人可以主张是重大误解，但举证的难度非常大，基本上很难成功。
四、信息不对称风险：你看的是馅饼，实际是陷阱
杭州有个买家拍了套别墅，后来才发现这套房子里曾经发生过恶性案件，他去找法院，可法院以 “这不是物理性瑕疵” 为由，拒绝撤销拍卖。还有些法拍房存在违建情况，公告却未提及，等买家拍下后才发现不仅面临拆除风险，还可能被要求补缴罚款，维权之路漫长又艰难。
还有的法拍房公告中，房屋现状描述模糊不清，等到买家实地查看才发现房屋存在严重质量问题，比如墙体开裂、漏水严重，甚至存在结构安全隐患，而这些问题在拍卖时都未得到充分披露，买家只能自吞苦果。
更令人头疼的是，部分法拍房的物业信息也存在严重缺失。有的房子拖欠了数年物业费、水电费，甚至还有大额取暖费欠费，这些费用在竞拍成功后都需要买受人自行承担。当买家满心欢喜收房时，却被物业告知必须结清欠费才能办理入住，原本以为的 “捡漏” 瞬间变成了沉重的经济负担，而这些关键信息在拍卖公告中往往只字未提。
避坑终极指南
首先，尽职调查一定要做，最好委托律师去查产权、查租赁、查债务、查现场，把所有可能存在的问题都摸清楚；其次，资金要预留 30%，因为税费、物业费、清场费这些隐形成本可能会远超你的预期；然后，要紧紧盯着法院公告，要是发现里面有 “不负责清场”“不保证过户” 之类的字样，赶紧止损，别再往下拍了；最后，要活用救济程序，要是遇到恶意串通或者虚假信息的情况，在 10 日之内可以申请撤销拍卖。
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